Kaip įgyti nuosavybės teisę į turtą, kai nebuvo laikomasi privalomos notarinės sandorio formos?

Pagal Civilinį kodeksą notarine forma turi būti sudaromi daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai, išskyrus bankroto proceso metu sudaromus nekilnojamojo daikto perleidimo sandorius, jeigu kodekse nenustatyta kitaip ir kiti sandoriai, kuriems kodeksas nustato privalomą notarinę formą.

Bendroji taisyklė yra ta, kad įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį. Tačiau yra įtvirtinta ir šios taisyklės išimtis, pagal kurią, jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Sandorio po to patvirtinti notariškai nebereikia. Taigi šiuo atveju siekiant įgyti nuosavybės teisę į turtą turi būti reiškiamas ieškinys turto savininkui (jo teisių perėmėjams) su reikalavimu pripažinti pirkimo – pardavimo sandorį galiojančiu. Tokio ieškinionepareiškus, galima reikalauti grąžinti visus už turtą sumokėtus pinigus.

Pagal teismų praktiką teismas, pripažindamas pirkimo – pardavimo sandorį galiojančiu, turi nustatyti sandorio, t. y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negalės pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios. Šiuo atveju sudarytas raštas su turto savininku dėl turto pardavimo ir turto kainos sumokėjimo gali būti laikomas kaip susitarimo faktą patvirtinantis įrodymas.

Pagal teismų praktiką tam, kad teismas galėtų pripažinti sandorį, kuriam įstatymo nustatyta privaloma notarinė forma ir kuris sudarytas jos nesilaikant, galiojančiu, būtinos tokios sąlygos:

1) sandoris yra dvišalis;

2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį;

3) kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka.

Visas šias aplinkybes turės įrodyti ieškinį reiškiantis ieškovas.

Svarbu paminėti, kad sprendžiant, ar tenkintinas reikalavimas pripažinti notarine tvarka neįformintą nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, teismas turės patikrinti, ar sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, taip pat, ar nepažeidžiamas viešasis interesas. Jeigu sandoriu bus pažeidžiamas viešasis interesas ir/ arba imperatyvios įstatymo normos, toks sandoris nebus pripažintas galiojančiu, nors ir buvo sudarytas.

Nors teismų praktika dėl sandorio pripažinimo nėra gausi, tačiau kaip matyti, tokio pobūdžio bylose atsižvelgiama į tai, ar už turtą buvo atsiskaityta ir jis buvo perduotas ir dėl kokių priežasčių sandoris nebuvo įformintas notariškai. Taip pat didelę reikšmę turi ir tai, ar turto naudojimo metu buvo reiškiamos pretenzijos, ar turtas yra naudojamas pirkėjo nuožiūra jau kurį laiką.

Prieš kreipiantis į teismą dėl pirkimo – pardavimo sandorio pripažinimo galiojančiu rekomenduotina kreiptis į antstolį dėl faktinių aplinkybių konstatavimo, kad antstolis užfiksuotų turto naudojimosi faktą, jeigu jis yra faktiškai naudojamas pirkėjo. Tai būtų kaip papildomas įrodymas byloje buvus dvišaliam sandoriui ir kad viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį. Taip pat rekomenduojama gauti duomenis iš Testamentų registro apie turto savininko įpėdinius, kurie paveldėjo turtą šiam mirus, nes būtent jiems kaip atsakovams būtų reiškiamas reikalavimas teisme dėl sandorio pripažinimo galiojančiu.